从全球范围来看，中国的产业地产行业都是一个极为特殊的存在。
我们看到海外那些优秀的产业园区，几乎都是完全市场化逻辑下孕育出的产物，一个区域产业经济发展到一定程度，慢慢衍生出产业集聚的需求，再由市场化的开发运营主体根据产业的需要提供园区载体——换句话说，如果一个区域暂时不具备市场化算得过账的基础，那就不会有人去投资园区。
而中国产业园区作为改革开放后逐步摸索出的区域产业经济发展模式，是“政府有形的手强力主导干预+中国城镇化+经济高速发展+全球产业分工转移”相结合的共同产物，与海外园区纯顺势而为相异，中国园区是政企联手主动“造势”的结晶。
对地方政府来说，园区是必须要做的具有强烈公共服务性质的产业基础设施，是为发展本地社会经济做动力引擎的产业构建和孵化平台。在这种政府的强力意志和政策引导下，园区企业可以用相对市场化的企业行为去实现，但永远无法脱离政府而存在。
正是这样的行业特点，使得中国特色的产业园区作为实体产业的载体和平台，承载了中国经济40余年的快速增长，也助推许多地方产业实现了跨越式发展。在中国产业园区的发展历程中，央企、地方国企、民企各领风骚，实业企业、金融资本、传统房企、政府平台纷纷入局，一级片区开发、二级园区开发、园区运营服务、产业投资、轻资产输出等各种商业模式层出不穷，共同造就了产业地产行业的精彩纷呈与百家争鸣。
产业地产最大的特点就是“非标”，各种信息不对称与地区差异，使得这个行业呈现出极其复杂且难以标准化的特点，我们作为行业内行走最勤奋的观察者与研究者，就是希望通过的调研、总结、梳理、分享，尽可能降低行业内的信息不对称，让行业有规可循，寻找到共通长青之道。
我们这些年在行业内见到过各种所谓的“模式创新”、“跨界联合”、“降维打击”，也听过很多企业讲述自己的商业逻辑与独门秘笈，其中许多对趋势的剖析和创新性实践都给行业带来不少启发。当然，这其中也不可避免会有一些“挂羊头卖狗肉”的大忽悠，打着创新的概念与旗号，行各种“擦边球”之实。
今天就和大家分享一下，产业地产行业最容易跑偏的五个关键词。这些模式或者概念，其初衷肯定都是好的，但在实际操作过程中，却很容易被过度追求短期收益的别有用心者搞得动作变形，最终让这个模式声誉扫地，让人一听就顿生反感。
所以，无论是地方政府还是园区企业，在进行模式架构、产业定位特别是对接合作时，一定要擦亮眼睛，保持定力，认真甄别各种模式创新和概念包装背后的真实目的和本质。
1
生态赋能——凌空蹈虚
不知从什么时候起，产业地产企业不谈产业圈层，不讲生态赋能，似乎就不会介绍自己的商业模式了。在介绍自己资源禀赋时，都是一大堆合作伙伴的LOGO往PPT上贴，哪怕从世界强企业采购了一批投影仪，都算是与这个高端产业资源义结金兰拜把子了。
园区扶持政策更不用说，不管最终是否能落地和兑现，反正先在展厅的墙上列满再说。从深圳、上海等一线城市学习来的各种共享会议室、智能门禁、智能停车管理等智慧园区系统，再搞个大屏幕展示一堆园区实时数据，似乎就立马能为入园企业赋能了，就能在自己的园区形成产业集聚和产业生态了。
可不能忘了搞生态赋能的老前辈
这些对前来参观、不明就里的领导来讲当然有宣传和公关的重要价值，但其实对于入园企业来说，所有花里胡哨的包装和赋能，都不如你实打实的帮我降低一点成本。在满足企业使用功能的基础上，通过优异的成本控制，将园区空间的售价降低一点，将园区的租金优惠一点，再通过园区平台的争取，为入园企业拿到一些政府的政策和补贴，对接一些外部稀缺的市场资源，这才是入园企业最关心的。
实体企业最大的痛点无非这几条：一是降低成本，二是开拓市场，三是政策扶持，四是团队和技术门槛。园区企业在大谈特谈“生态赋能”的时候，也一定要设身处地为企业想一想，除了提供高品质的产业载体空间之外，到底能从上述四条里为入园企业带来哪些真实价值。
所以我们奉劝开发运营主体们，与其做一些荒腔走板的概念包装，还不如踏实做一些实际工作：搞好物业团队，提高物业服务质量；对接政府部门，做好政策解读和申报；搭建平台和渠道，帮助入园企业拓展本地市场，进行模式创新，降低入园企业融资成本等，这些都是可以考虑的方向，也需要投入大量人力、物力和精力去做——生态赋能绝不是嘴上说说墙上挂挂，其实是一份俯首甘为孺子牛的苦活累活。
我们一直强调，只有对接稀缺的资源，才是有价值的赋能，而能被你轻易整合的大路货资源，在市场上并不稀缺，最多是锦上添花，而非雪中送炭。真正稀缺的资源，其实都掌握在政府手中，想真实获取的话，要么你有地方政府园区平台的“子弟兵”身份，要么你在行业深耕多年，依仗自己独到的“金刚钻”和地方政府园区平台形成互补型的合作模式，要么你真的牛到对优质产业资源的选址和拓展产生影响——能够达到这种境界的企业恐怕寥寥无几。
所以，生态赋能绝不是随便一家园区企业在PPT上秀一下肌肉，展示一下尚飘在空中的“海量产业资源”就能做的，背后需要一整套务实落地的商业模式、专业团队和深厚积累的硬实力支撑，否则很容易跑偏，误人误己。
2
金融小镇——知易行难
缘起于浙江的特色小镇，其本质在于包含产城融合、产融结合、产学研结合等多个维度内容的特色资源整合模式，背后需要有一个或自带真实产业资源，或能够高效整合产业资源，并以产业构建、产业培育、产业集聚和产业整合为核心带动区域经济协同发展的操盘方来主导。
大家都能明显感觉到，近年来，曾经遍地开花的特色小镇，已经出现了明显降温，核心原因就在于许多操盘方把本应是特色小镇核心的“产业经”给念歪玩坏了。而在诸多特色小镇中，各类金融小镇又是大打“擦边球”的重灾区，甚至有不少直接跑偏成为“非法集资”的乐园。
某私募基金小镇的规划概念图
与制造业不同，金融行业属于对高附加值、高素质人才集聚要求较高的三产服务业，本质上是通过金融业务为其他行业提供服务的。金融行业不需要厂房和生产设备，也不需要大规模的产业工人，需要的只是高素质的金融人才，有办公商务空间和几台电脑即可，所以目前国内金融企业集聚度最高的主要是北上广深和二线省会城市的核心区域高标写字楼。
这些城市有高端金融人才需要的交通便利性、高品质生活配套，以及上下游金融企业的集聚和信息获取的便捷性。而与大城市有相当距离的特色小镇，本质上与金融行业的核心诉求是矛盾的。欧美少数金融为主题的小镇模式，其背后是欧美金融在国际范围内掌握着核心话语权，以及其在教育、医疗、交通等公共资源的相对平均分配为前提的，中国当下的经济发展阶段，还并不具备金融人才在单个远郊小镇大规模聚集生活和工作的条件——更何况，在P2P泡沫崩溃之后，就连城市核心区的写字楼都人去楼空，空置率高企，哪还有郊区的机会。
而且，曾经被许多金融小镇作为吸引金融机构“杀手锏”的各类独家税收优惠政策，也在霍尔果斯为代表的“避税高地”受政策限制熄火之后，被大幅削弱。特别是在当前建设国内统一大市场和疫情对经济冲击较大的情况下，作为绝对高收入行业的金融行业，想在税收层面继续做文章已经难如登天。
我们认为，虽然金融小镇不能说是绝对的“跑偏”，但以金融为主导产业，想要撑起一个特色小镇体量的产业集聚，现阶段还是比较难的，如果最终只做成一个有些金融机构注册，实际上却是以房地产和写字楼为主要业态的区域，那可想而知，其距离一地鸡毛也就不远了。
3
生命大健康——华而不实
做有明确产业主题的特色产业园，在近两年成为行业主流趋势。按照行业内时髦的园区产业定位套路，想要产业定位高端点的，就定位做半导体芯片、物联网、人工智能；想要涵盖范围广一点的，就定位智能制造和生命大健康；想要办公业态高一点，就定位总部经济和会展产业。
目前来看，总部经济和会展产业，在近年来房地产调控、土地财政降温和写字楼空置率飙升的大背景下，热度已然降低，绝对数量也有所削减。而生命大健康产业，因为涵盖范围比较广泛和模棱，是特别容易在操盘中有意无意跑偏的一个迷幻地带。
对于生命大健康产业，我们认为应该总体上分为两类，一类是偏二产，基于生命科技相关生产和研发的，生物医药、医疗器械、医疗检测、卫生材料及医用品制造等细分行业，另一类是偏三产，以康复医疗、养生旅游等为代表的健康养老服务产业。
前者因为有实体的生产和研发业态支撑，辅之以少数比例的医疗服务产业、保健品和健康管理产业等服务业，这个“生命大健康”概念一般不会太跑偏，而后者以医疗健康服务业和自然环境为核心打造的各种康养小镇、养老社区等，很容易偏离为一个纯房地产套路逻辑的远郊商住项目。
某生命大健康园区规划概念图
我们见过太多这样的例子，在旅游胜地周边拿块地，有山有水就宣传“负氧离子含量高的康养胜地”，和国外医疗机构签个战略协议就自诩“引入国际标准高端医疗合作保障”，规划个酒店就鼓吹“五星级商务配套”，有的还和文旅产业结合在一起做康养旅游度假村，或者跟风做一些以租代售的养老公寓产品，宣传手法五花八门，但万变不离其宗，改变不了做房地产的本质，至于产业是不是能发展起来，就只能是天地良心了。
4
内部产业协同——自说自话
近些年产业地产涌入了一批实业派新军，其在实业领域已经取得不错成绩和品牌后，顺藤摸瓜来到了园区开发运营领域。在它们的商业逻辑中，自身产业每年都有新增的园区载体需求，再加之上下游合作伙伴的需求，以及整合一些本地存量需求，做个产业园区还不是手到擒来？这套逻辑在地方政府那里更是颇有市场，往往被奉为座上宾。
但不好意思，我们通过对诸多实业企业跨行园区企业长时间的观察发现，这套“自说自话”的逻辑落起地来确实没有它们想的那么轻松。
一般观点认为，实业企业做园区的最大优势，一是懂产业，有产业思维不会乱来，二是自带IP，内部实业板块和园区板块的协同，实业板块提供产业内容，园区板块提供产业载体，规划中两块业务理论上完全可以协同发展，彼此促进。但是真实操作下来就会发现，这种产业内部协同的思路过于理想化了。
首先，实业板块和园区板块即使在一个企业集团的范畴内，也是分属不同的业务板块，各自都有自己的发展规划、投资节奏和业绩诉求，很难做到真正的步调一致。在各自业绩考核标准不一致、无法统一到一个锅里算账的情况下，真正想做到内部资源协同，难度是非常大的。
其次，从个人角度来说，不同业务板块负责人，在内部晋升环节上，甚至一定程度上还是竞争关系——凭什么要求我做出牺牲，来成全你的业绩？
最后，就算真有内部协同的意愿，自身企业园区板块在成本控制、专业载体规划建设、运营服务配套等专业层面，相比于在市场上浸淫多年的同类竞争对手又有多大的优势，也是一个未知数——我们就曾经接触过一个实业背景的园区开发商，实业板块的兄弟公司宁可入驻政府操盘的园区里，也不愿意去自己兄弟开发的园区，确实让人哭笑不得。
沦为空谈的联想产业地产“五军联动”构想
所谓产业内部协同，结果往往是“理想很丰满，现实很骨感”，最终徒留一个宣传的噱头而已。我们可以看到，无论是中集、三一这种重型制造业，还是海尔、联想这种工贸一体企业，都摆脱不了这种“自说自话”的跑偏宿命，至今也无法拿出让人信服的表现。
5
产学研结合——镜花水月
产学研结合，一直是产业地产行业十分高大上的时髦概念，在国外以硅谷、纬壹科技城、筑波科学城等为代表的知名科技园区中也确实证明过行之有效。
于是乎，以各类大学科技园为代表的“产业地产学院派”，就以产学研结合的噱头在全国范围内疯狂跑马圈地，最“著名”的当属清华系的紫光、启迪和北大系的方正、北大资源。
对于地方政府来说，它们背后知名高校的耀眼光环，代表着雄厚的研发实力和大批高校教授带领的科研创业团队，以及由创意到研发再到生产，成长为高新技术企业实现名利双收的巨大想象空间。这可正对招商引资的胃口，于是地方政府对这些“产学研结合”为诱人招牌的园区开发运营商纷纷抛出橄榄枝，饱含着热情与期待。
最终结果却是令人大跌眼镜，这些学院派急先锋们多年来在各地大肆扩张，一手建园区，一手搞地产，忙得不亦乐乎。但深究起来，往往名不副实，挂羊头卖狗肉，里面充斥着企业好大喜功，依赖高杠杆雪球式膨胀和多元化发展，并在房地产开发上着墨颇重、热衷于赚快钱等问题，而政府真正需要的科技研发与产业集聚，却大都始终停留在镜花水月的层面。
随着近年来中央对校企乱象的整治风暴拉开序幕，“校企信仰”轰然崩溃，这类“学院派产业地产商”日子越来越不好过了，盈利弱、杠杆高、扩张快的投机套利型玩法逐渐露出了自身脆弱的基本面，陆续品尝到财务危机甚至资金链断裂的恶果，紫光、启迪、方正纷纷凋零，处境十分悲惨。
最终沦落到破产重组的紫光集团
其实从这些大学科技园的发展来看，除了本部所在地依托多年积累打造了一些标杆园区之外，在异地拓展的项目，可以说“天时地利人和”均不足，想单靠一块名牌大学的牌子就化腐朽为神奇，无疑是一厢情愿的臆想，再加上以科教或产业名义却过于倾向房地产的“勾地”行为不再会被政策所鼓励，最终的崩盘在所难免。
“产学研结合”这件事情看上去很美，但目前的高校科研体系和产业实际需要的研发体系之间，是有相当程度脱节的。企业不能把需求转化为科研学术问题，象牙塔里的高校教授也很难从企业中把问题提炼出来，很多科研院所虽说积累了大量成果，但这些纸面上的硕果很多都是从纯理论角度出发的，本身不具有向产业化转化的可能性，再加上很多企业也远远没有达到产业链的高端环节，对于高校研发团队的需求并没有那么迫切，这些都是产学研结合实践效果不理想的原因。
要想真正做好真实落地并良性循环的产学研结合，需要地方政府、一级片区开发的政府园区平台、二级园区开发运营企业、高校院所、实体企业以及该细分领域具有经验和能力的专业机构六方面共同努力，从前端（研发方向选择）到中前端（研发公共服务平台建设），再到中端（产品转化）和后端（市场开拓）全流程统筹资源。政府出扶持和引导政策，片区开发主体出资金和公共配套，园区开发商出载体空间和运营服务，高校院所、实体企业则作为产学研的两端，从研发方向选择开始，就以产业化的需求倒推前面每一步的实践，使得最终的产品符合市场的需求。
纬壹科技城货真价实的产学研结合体系
其中很重要的一点还要有一套科学合理的顶层设计、运行体系、利益分配和考核机制，或者以实体合资公司的形式，或者以基金的模式，能够对各个参与主体和环节进行约束和规范，才有希望打造出产学研结合的成功样本。
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